本报驻承德记者 陈宝云
在承德，新建小区在未经验收，未达到入住条件的情况下，仓促交付使用的现象屡屡出现。这个长期潜伏在当地房地产市场的，导致许多“先天不良”的小区，带着诸多开发遗留问题提前交付到了业主手里。由于许多问题无法得到及时解决，从入住之日起，便在本应和睦相处的物业与业主之间种下了矛盾的种子。为了解决新小区维修难问题，承德市将出台新政，向开发企业征收新建住宅物业质量保修金。
新小区频现维修难
承德市会龙山小区是个2009年交付使用的新小区。由于交付使用时，小区各种基础设施还未完工，导致业主刚刚入住，房屋便频频出现各种问题。据居民介绍，问题包括门窗、楼顶防水、墙体开裂等。
居民发现问题后，便开始向开发企业和物业公司反映，但问题始终没有得到解决。“我们住进来半年，物业公司就撤出了，我们又找开发商，但没多久，开发公司也关门了，我们真不知道找谁来修。”居民们告诉记者，“遗留下许多问题，加上没人维修，房子没住几年已经‘疾病’缠身了。”
对于会龙山小区的情况，一位物业公司经理表示，“开发建设遗留问题太多，像门窗、墙体等问题，本应该在保修期内由施工和安装单位进行解决。”该经理告诉记者，在许多承德市民的印象里，小区入住后，遇到的所有问题都应该由物业公司来解决。“大家都不清楚物业公司的服务范围，把本应该由开发公司负责的问题，都推到了物业公司手里。如果开发公司推诿，业主们就会说是物业。矛盾一旦产生，以后就会出现拒缴物业费等问题，严重影响小区今后的管理。”
据承德市物业管理部门统计，造成该市物业公司与业主之间产生矛盾的根源是，开发建设单位遗留问题多。这些问题包括，建设单位在建设过程中存在规划变更，导致业主权益受损，房屋格局和小区与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设施质量差，公共设备和配套设施缺项甩项；不能居民入住后的基本生活条件而过早办理入住手续等。
据记者调查，在承德市区，仅有少数小区在满足交付使用条件后，才办理入住手续。如同未经检验合格的产品一样，这些违规交付使用的新建小区，可能会存在更多的问题。
除了上述问题，开发企业和施工单位之间的矛盾，也是造成楼房在保修期内无法得到及时维修的原因之一。一位物业公司经理表示，在小区签订施工合同时，开发企业会按工程总造价5%的比例向施工单位收取工程质量金。“金就是为了防止保修期内，施工单位不履行维修责任。但是实际执行情况并不好，这部分资金的使用没有有效的监管，加上一些开发企业拖欠工程款，施工单位或消极承担维修责任，所以就造成业主们遇到的问题无法及时解决。”
新政有望“破局”
4月1日，记者从承德市住房和城乡建设局了解到，为了保障新建住宅在保修期内的正常使用和维修，业主的权益，该市根据《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《承德市物业管理办法》等有关，在借鉴外地经验，结合该市实际的基础上，将出台《承德市新建住宅物业质量保修金监管实施细则》(以下简称“保修金细则”)。
据承德市住建局物业管理科相关负责人介绍，即将实施的保修金细则要求，开发建设单位在小区交付使用前，按照建筑安装工程造价总额3%的比例，向物业管理行政主管部门缴存保修金，保修金仍属开发建设单位所有。“如果保修期未发生工程质量重大事故，售后维修及时，保修金比例可降为2%。”该负责人表示，如果开发建设单位拒不按要求缴存保修金，管理部门可向预售资金监管部门申请划转。
根据保修金细则的，房屋在保修期内，开发建设单位依法对工程质量负全面责任，遇到问题，可自行组织施工单位保修，在施工单位不按约定保修时，可以委托物业服务企业代为保修。“一般保修项目，物业公司应在24小时内派人到场查看，属于开发建设单位保修范围的，在2日内向其报修，开发建设单位20日内应维修完毕。发生涉及结构安全等严重报修时，物业公司应在30分钟内到场，如不能排除隐患，要及时通知开发建设单位或维保单位到场维修。”该负责人告诉记者，物业公司报修后，开发建设单位如不能在限定时间内完成维修，物业公司可向保修金管理部门申请使用保修金进行维修。“申请时需要提供报修通知单或紧急维修情况说明、保修金使用方案和工程预算书，核准后先支取70%，完工后，经验收合格，支取剩余款项。”
据相关负责人介绍，收取保修金并不会给开发建设单位增加负担。“开发企业向施工单位收取的工程质量金比例为5%，开发企业可以拿出其中的3%做保修金，实行监管。”该负责人说，为了鼓励开发企业打造精品宜居工程，如项目获得国家级优良工程，可退还30%的保修金，获得省级优良工程、省级物业管理优秀住宅小区的，可退还20%保修金，市级称号可退还10%的保修金。“保修金监管期最长为5年，期间可根据不同部位保修期到期情况，逐步退还保修金。但是，如果保修期内的质量缺陷，经反复维修，至保修期满仍影响正常使用的，将暂不退还保修金，直至相关问题得到修复为止。”
该负责人告诉记者，收取保修金可以促进新建小区诸多问题的及时有效解决，广大业主的权益，减少业主与物业公司之间的矛盾，推动承德市物业行业健康发展。