随着7月青岛楼市销售业绩走红，二手房因无需等待交房、周边有成熟的社区、学校等设施获得了不少置业者青睐。那么二手房房价是如何决定的?一套房子需要挂多久才能卖出去?近日，城市信报/信网记者走访多家中介机构调查了解，有房东高价卖房，挂了600多天至今未卖出，也有房东急用钱，一夜降价80万，一周内卖出。作为买家，有市民一年看了上百套房源，仍未挑中合适房子。
对于生活在青岛的你我而言，房子承载着太多的故事。无论是买房、卖房还是租房，无论你有没有买到心仪的房子，只要你认为你和房子之间有着种种不得不说的故事，不管它是令人感到幸福的，或是令你怀念的，或是令人忧伤的，欢迎你加入《城市信报》·青岛房子QQ群(群号：252933931)，向《城市信报》讲述买房卖房过程中喜怒哀乐，真实记录你的真情实感。同时，《城市信报》记者也将深入展开调查，一套房子挂牌多久能卖出去?买房过程中又遇到哪些陷阱?为市民提供一份详尽买房卖房指南。
卖房者一挂了600多天，至今未卖出
“房子挂了好久卖不掉 ，降价卖，还不如再等等，也不用租，假期我来度假用!”8月3日，在接到二手房中介电话后，市民李女士这样答复。
李女士在中海银海一号有一套160平方米大房子。这套房子是李女士一家三年前买的，后来因为李女士一家搬到外地居住，又重新买了一套房子。银海一号的房子就此空了下来。后来，李女士觉得房子空着也挺可惜，于是在小区周边中介开始挂牌，打算把房子出手。“挂的价格是每平方米2.5万元，虽然中介跟我说高，但是我觉得自己房子值这个钱。”李女士说，“而且我也不急用钱，就这样放着吧。如果说，真的卖不出去的话，那我大不了每年夏天带孩子来青岛度假，也有个地方住。”
抱着有人买最好，没人买也无所谓心态，李女士在小区周边的链家银海一号店挂牌。这一挂就是600多天。而据该二手房中店长陈莹介绍，期间也有客户想看这套房子，但是一看价格就失去了兴趣。记者通过搜房网查询发现，银海一号二手房价格多在每平方米15000元～23000元不等。与此相比，李女士报价每平米至少高出2000元，以整套房来计算，这意味着置业者需要多掏32万元，已经能顶得上李沧区一套新房首付了。
卖房者二急用钱，一夜降了80万
采访中 ，记者了解到，像李女士一样不着急卖房，价格标高的情况并不稀奇。不少房东不止一套住房，既不着急用钱又不热心卖，就一直在中介店里挂着。不过，陈莹告诉记者，也有房东因为家里急用钱，突然降价的，短短一周就成交了。
据介绍，在鲁信（楼盘）花园小区，一名房东有一套140平方米套二房源，挂牌价格为280万元，相当于每平方米2万元。而记者查询，鲁信花园小区房源每平方米多在2万元以内。“房东当时不着急卖，也不愿意降价，所以就一直在店里挂着。前后大概挂了1年时间。”陈莹回忆说。据陈莹介绍，因为房东自己标价有些高，不少置业者看过最终还是没有选择。直到一天，房然打电话来通知她，房子要降价 ，希望尽快出手。
“结果当天晚上，房东通知我说，房子降至200万出头，降幅近80万，远低于小区内成交价格。”陈莹说。降幅巨大，中介工作人员连夜通知之前有意向置业者。短短一周内，这套房子很快就达成了交易。事后，陈莹了解到 ，原来是因为房东计划在前海一线换一套大房子，将父母接来同住，为了筹集资金才不得不降价卖房。
卖房者三买家不来，来了中介
最近一个月，市民孙女士常接到陌生号码的来电 ，“最多的时候一天接了十几个电话，全是二手房中介或是新房销售的电话，问我要不要买房。”孙女士说，身边曾经去中介或是楼盘咨询过的朋友也接到过很多类似的电话，“加上不断在电视、里听到的楼盘新闻，快到年底了，难道是卖房子的旺季?”孙女士纳闷地问。
自2014年下半年以来，楼市利好不断，这无疑鼓舞了很多买房人和卖房人的信心，特别是急着换房的改善型置业者。市民宋先生就是其中之一。
宋先生住的是一套70平方米的两居室，“我看最近青岛楼市开始成交火热，想趁现在利好多，卖了现在这套房子，换套新房 ，但卖了70多天也没卖成。”宋先生说，卖不出去，就凑不到足够的钱买面积更大、更好的房子，这几乎是所有“卖一买一”购房者面临的共同难题。
“房源一登出去，接到的全是房产中介的电话。”宋先生说，中介带着来看房 、谈价格的客户也有，自己多次称“价钱好商量”，然后就没有然后了。
如此反复几次之后，宋先生很无奈，对中介也反感起来。“我有些怀疑中介是来套底价的。但套也没关系，有人来看房，能成交也是可以的。总是浪费我的时间，房子也卖不出去。”宋先生说，自己是改善族，置换房子的，卖得太低、达不到心理承受价位，怕给自己置换带来压力。
买房人：戈女士
背景：2013年来到青岛，在市南区一家咨询公司上班，打算在青岛买一套房子当做婚房。
要求：总价80万元左右，面积在70～80平方米，新房最好
教训：遇到中介虚报价格联手房主抬价、遇到房主因装修故意抬高价格等
卖房的遇到了各种状况，买房的置业者也是一堆故事。
一年看了上百套房子
在市南区某家咨询公司上班的市民戈女士，则向记者讲述了自己一年多看房辛酸历程 。戈女士2013年来到青岛，在市南区一家咨询公司上班，并在这家公司结识了男友。由于双方家长都已经见过面，戈女士打算和男友共同在青岛买一套房子当做婚房。
“我的要求也不高，总价80万元左右，面积在70～80平方米 ，新房最好，二手房不太老也可以。”戈女士说。由于自己从事也是房产咨询行业，戈女士自认为自己也算半个业内人士，找套房子还不是分分钟的事情。从2014年7月份起，戈女士便和男友开始了看房辛酸历程，一直到今年8月份，戈女士和男友仍未选中一套满意的房子。
“一开始打算买新房，我和男友两个人跑了李沧区多个楼盘，鼎世华府、米罗湾、时代城、湖山美地等知名楼盘都去看过。转了一圈发现，房子都不错，卖得也很火，但是交房太晚了，都是要等两年。”戈女士说。
由于不愿意等两年，戈女士和男友商议后，决定去看二手房。“那时候每到周末，我和男友既不逛街也不看电影，就是每天去看房子，一天都要看四五套房子，到处跟着中介跑。保守估计，这一年怎么也看了上百套房子了。”戈女士说，“毫不夸张地说，整个李沧区新盘和二手房都转遍了。”看过了这么多房子后，戈女士不仅没有选到中意的房源，反而更加迷茫了。新房好，但要等两年，二手房不用等，但是房龄又大。“看了这么多房子，我只看中了位于市北银鸥山庄小区的一套房源，可惜男友不喜欢。”戈女士说。
戈女士告诉记者，自己和男友的心情，已经从看房开始时的激动，慢慢恢复成了正常，再到现在已经疲惫不堪。“有就看吧，没有就算了。”戈女士说，现在已经和男友达成共识，还是买新房。
中介虚报价格联手房主抬价
在采访中，戈女士还向记者讲述了看二手房的教训。
戈女士介绍，自己在李沧区华易春之都看中一套二手房，80平方米86万元。房子比较不错的，但是价格没谈拢，戈女士也就没放在心上。突然有一天，戈女士突然接到中介电话，表示能够以83万心理价位谈拢，要求戈女士赶去谈价格。下班后，戈女士急急忙忙赶过去才发现，中介居然又叫了另外一家置业者一同参与谈判。而另一家报价是85万元。感觉自己被的戈女士转身就走。“两个买家同时谈判，我出83万元，人家出85万元，房主脑子进水才会卖给我。”提起这事，戈女士至今仍愤愤不平。
此外，戈女士还经历过中介和房主站一起，同时向置业者施压情况。“那是在华易示范小区，看中了一套69平方米66万元的毛坯房。虽然价格高一点，但附近有学校，将来孩子上学省事，我想想也不是不能接受。”戈女士说，“可是后来跟房主谈价格的时候，我发现不对了。”房主报价66万元，少一分不卖。戈女士希望能够意思一下。而在这个时候，中介不仅没有帮戈女士砍价 ，反而站在房主一边，屡屡打断戈女士讲话，反复称这个价格已经很低，没法再降了，这让戈女士心里非常窝火。
当天没有谈拢，第二天，戈女士又接到了中介电话，表示可以以65万元出售。但是，被中介气昏了头的戈女士愤而挂掉了电话。“看房久了，也发现一些门道。感觉中介和房主一般会虚报些价格，特别是偏远地区在某一小区垄断的小中介，一点也不实在，因为他们平时都是熟人，自然希望卖高价 。”戈女士说。
一位曾从事房产中介工作人员透露，有的中介确实会通过制造房源紧俏来刺激买家尽快下单，或者房东心里底价位70万，中介会报74万，讲价后再降2万，最后72万成交，然后中介和房主分成。
房主因装修故意抬高价格
在看房过程中，戈女士还发现，一些房主通过装修等工程 ，故意抬高房屋售价。
在华易示范小区和双玉新苑小区看二手房时，戈女士发现有的房子报价明显高于同小区成交价格，而且房主以新装修的名义降价。
“在双玉新苑小区，看了一套69平方米67万元房子，而同小区成交价格也就在62万元左右。我看房的时候，房主反复跟我强调，房子内部装修又好又新。”戈女士说。
然而戈女士仔细一看发现，虽然装修是很新，但是能够明显看出来材质一般，施工也常粗糙，最多是2万元的成本，远达不到多出的5万元。
“厨房由于使用频率高，油烟污染重，能看的出来是整个房子装修最贵的空间了。但就这样也非常一般，墙面粉刷非常粗糙，墙上挂着老式橱柜，就简单粉刷一遍。根本不值多花5万元。”戈女士说。
戈女士还向记者讲述了在看房中认识的一对朋友故事。据戈女士介绍，今年年初看房时候，认识了一对朋友，也是一对情侣，打算买婚房。因为不想等新房，这对情侣也选择了二手房。这对情侣准备了70万元预算来买房子，然而至今没能定下来。
“70万元想买2003年以后二手房，不太可能啊。上次打电话聊天，朋友告诉我，他们现在预算已经从70万元追加到了80万元。”戈女士说，“朋友很无奈地告诉我，本来两人计划70万元买套房，10万元买辆车，现在买房预算增加到80万元，车已经不打算买了，而房子还没有选好。”
买房人：汪先生
教训：手续费上吃了大亏，还有物业费用等也要交割清楚。
还有的在手续费上吃了大亏
在李沧区青山某处小区居住的市民汪先生告诉记者，自己在中介买二手房时没有经验 ，在手续费上吃了大亏。自己找了熟人，打了折扣，然而实际上并没有优惠多少，实际花费还是几乎差不多。汪先生告诉记者，自己在2014年买房时，看中了位于青山上一套房源，75平方米售价95万元。在第一次跟房东见面的时候，汪先生试探问房东是否能够便宜，房主则强调一分不降。看中了房子的汪先生在朋友介绍下，认识了一家中介工作人员。“当时那家中介宣传中介费3%，那个工作人员教我报一个心理价格给中介。如果中介把价格砍低了，那多出的钱就算中介赚的，否则中介就自认倒霉。”汪先生说，“我当时按这个方法，跟中介报价93万元。没想到一夜之后，中介通知我，房子以89万元成交，这意味着我要交4万元中介费。”由于之前已经交过2万元定金，汪先生也立下字据承诺93万心理价位，最终掏了3.5万元中介费。“按照合同确实没有错，但是我感觉以89万元总价来看，3.5万元中介费并没有便宜多少，仍然是3%中介费率。”汪先生说。
除了中介费率，汪先生还好心，交房的时候，跟房主要交割清楚物业费用。不过即使交割清楚，汪先生仍遇到了不少麻烦。有一天，汪先生父母来青岛，晚上回到家发现停电了，而邻居家却有电。纳了闷的汪先生给国家电网打电话，客服人员查询发现并没有欠费。几经周折之下，汪先生终于联系上了负责小区电力维修师傅。一接通电话，汪先生才知道究竟为何停电?“前一个租客刚住了三个月，听说要卖房 。于是恶意拖欠电费，电费是电力维修师傅当时垫付的。这个事原房主也不知道，交割的时候谁也不清楚。为了追回自己的钱，维修师傅才屡屡给我家断电。”汪先生郁闷地说。电费拖欠，是不是别的也是这样?汪先生一查发现，果然燃气费也是租客恶意拖欠。两项加起来，拖欠了400多元。
调查 少则数周，多则两个月就可成交
在记者调查中，在一个小区，房价有高有低，其中不乏有些房东价格远超小区市场价，但总量并不会特别多，不超过小区1%。
有业内人士表示，由于二手房买卖在一定年限内需要缴纳营业税和个税，不少房东在转售过程中，就将这个钱转移到下一个置业者身上，逐渐抬高了房价。看了上百套房源的戈女士也表示，看房中中介多次明确表示，二手房买卖个税实际上由买家承担，即使买家不肯承担的话，卖家也会相应提高售价负担。
陈莹告诉记者，一个小区里面房价有高有低，但总归会有一个正常水平，一般不会出现房东恶意抬高价格的现象。据陈莹介绍，一套房子从挂牌到成交，如果遵循市场价格的话，一般少则数周，多则两个月就可以成交，最快的话几天内就可以售出。“房主卖房肯定不愿意亏本，一般卖房前也都会转转小区周边中介店，了解市场均价。”陈莹说，“我们一般根据小区历史成交价、户型、房龄、方位因素给房主提供一个浮动区间价格。”尽管提供了参考价格，但是房主是否采纳那就是另一回事。着急卖房的，自然会尽量采用中介提供的价格，反之则会根据自己需求报价。
“我个人，不管是买房的还是卖房的，在买房前都可以查询下小区历史成交价格，做到心中有底。这样也能更大增加成交率。”陈莹说。
链接 7月共成交4416套二手房
近日，据青岛市不动产中心发布，青岛市二手房7月共成交4416套，环比6月上涨0.25%，同比去年7月上涨101%，较去年同期成交上涨一倍有余，除了2013年3月单月成交近万套的特殊时期外，达到自2010年以来，刷新单月成交最大值 。
而根据搜房网青岛二手房数据中心的统计数据，7月最后一周，青岛二手房网签数量重回千套，7月二手房市场完美收官。近几个月，青岛二手房市场整体的活跃度始终居高不下，多个周的周成交量突破1000，与之相呼应的是二手房住宅挂牌均价，也在呈现平稳上升趋势。
青岛链家市场部分析师刘烁认为，近期改善型置业者入市氛围较为浓厚，许多置业者把小房子换成大房子，或者家人向同小区迁移的情况也比较多。而搜房网二手房数据分析师郭亚正表示，青岛买房人群关注较多的为70～90平米，3居或2居户型，50～80万元的房源。郭亚正，买房还需按自身需求出手，目前楼市还是以刚需为主，并不会发生太大变化，如果是自己有需求买房，那今年是个捞底的好时机，有谈价格的空间。文/图 城市信报/信网记者 王琦